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在土地日益稀缺的现状下，越来越多的城中村加入了拆迁改造的队伍中，也因此形成了每个商品住宅中基本都混有回迁房的现状。回迁房只要办理完不动产证就可以和正常的商品房一样交易，但是二者在内在上还是有很大区别的。小编提醒大家，小心购置商品房，远离回迁房。 商品房和回迁房的区别： 1、房屋的性质差异 回迁房和商品房虽然同为一个拆迁地块所出，但二者的性质还是有不同的。回迁房不属于商品房，它是集体土地上的房子，属于集体所有，地块性质也通常是划拨所得，不需要缴纳土地出让金，是给特有的人群使用的，所以价格便宜。但是如果需要办理过户手续，则需要补缴土地出让金。 商品房则主要是在政府有关部门的批准下，由市场经济下的开发商独立操作运营的，面向所有的购房者，公开销售，可以自由交易，房主拥有房屋完整的产权，不受限于任何人和机构。 2、房屋价格差异 回迁房享受国家政策优惠，且属于补偿购买，而且在房屋价格上也是由政府部门参照有关实际情况核定之后确定的报价，在执行过程中，受到政府的严格管查。所以在价格上回迁房是绝对要优于正常的商品房的。 商品房的价格更大程度上是市场操作的结果，不仅受到地块本身区域位置的影响，还受到经济发展，市场行情，供需矛盾等的影响，上涨的空间非常大。这也是众多炒房客炒商品房的原因所在。 3、贷款差异 一般而言，回迁房的贷款要比商品房略困难或者程序复杂一些。 回迁房一般是赔偿所得，或者是用回迁款购买，如果真的要自己出资去购买回迁房的话，想要办理银行贷款，首先需要回迁房五证齐全，单单靠回迁证是无法办理的。而且贷款前的房屋价值评估，回迁房的评估值都不会很高，这就意味着贷款额度也不会很高。 商品房贷款，只要贷款人的征信和还款能力没有问题，带着购房合同一般都可以贷到理想的额度。而且，从银行层面来讲，一般只为商品房贷款，商品房未来的价值和升值潜力也要比回迁房高的多，办理贷款后的风险相对较小。 4、房屋交易的依据 商品房的交易是通过开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》形成购房协议，完成购房。在买卖合同中对房屋的价款进行商定，还规定有房屋的户型、楼号等具体信息。 回迁房的交易依据是该地块拆迁时拆迁单位与拆迁户签订的拆迁补偿协议，房屋价款既有政府的监管，也有双方协商而定的因素存在。 购买回迁房的注意事项： 1、付款风险 如果看中回迁房的价格便宜便想要购买回迁房，那么一定要走正规的交易流程，凡是以任何理由收取额外定金，甚至是房款百分之八十到九十房款的，作为购房者一定要谨慎。首先该行为不符合正常的交易手续，其次，一次性缴纳如此大额的房款，风险也是非常大的。切莫贪图房价便宜而损失更多的资金。 2、有无不动产证 购买回迁房和商品房最大的区别就是后期自己的权益是否得到有效的保障，所以对于回迁房来说，有没有不动产证就显得格外重要。如果购买的是无法办理不动产证的回迁房，那么后期将无法进行过户和更名。单单只有回迁协议是不管用的，无法得到房管局的认可，房屋仍然是归集体所有。只有拥有不动产证，才能正式的进行过户之类的行为，拥有房屋的完整权益。 3、严防一房多卖 因为回迁房无法办理不动产证，想要办理就要走补交土地出让金等一系列流程，所以在没有不动产证的前提下，也就不会再房屋管理系统上进行登记备案，同时，如果出现一房多卖的情况，购房者也无法轻易的查到真相。这就又为购房者买房增加了一重风险。所以，在签订购房合同的时候，一定要就相关事项进行约束和赔偿责任划分。
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